Источник: ГАРАНТ.РУ
Как правильно ввести в эксплуатацию неотделимое улучшение арендуемого имущества? Как правильно принять к учету улучшение поверхности пола под рабочую площадку для проведения испытаний? В арендуемом помещении для ведения деятельности пол был переоборудован в рабочую площадку для проведения испытаний.
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Законодательство не содержит понятий, объемов и видов неотделимых улучшений, в результате которых изменяется предмет аренды.
По общему правилу произведенные улучшения арендованного основного средства изначально включаются в состав капитальных вложений, а по их завершении формируют самостоятельное основное средство.
Перечень первичных документов, являющихся основанием для принятия к учету основных средств в виде неотделимых улучшений арендованного имущества, указан ниже.
Обоснование позиции:
Улучшения арендованного имущества
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ).
Законодательство не содержит понятий, объемов и видов неотделимых улучшений, в результате которых изменяется предмет аренды (постановление АС Дальневосточного округа от 11.03.2015 N Ф03-164/15 по делу N А04-1336/2014).
Понятие улучшений, неотделимых без вреда от арендованного имущества, используется в гражданском законодательстве для целей определения прав и обязанностей сторон договора аренды.
Неотделимые улучшения могут иметь различные формы, приобретаемые не только в ходе ремонта, необходимого для поддержания имущества в состоянии, позволяющем использовать его арендатору, но и в результате достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения имущества, в результате чего арендованное имущество получает существенные качественные улучшения (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 04.03.2021 N 305-ЭС20-10335 по делу N А40-191009/2018).
С целью квалификации произведенных организацией работ целесообразно принимать во внимание судебную практику и разъяснения уполномоченных органов.
Так, из постановления Двадцатого ААС от 23.11.2020 N 20АП-5748/20 следует, что неотделимые улучшения объекта недвижимого имущества представляют собой часть этого объекта, которые не могут быть отделены без его разрушения, повреждения или изменения его назначения, соответственно, нельзя их рассматривать как самостоятельную вещь, поскольку неотделимые улучшения неразрывно связаны с объектом недвижимого имущества и не образуют новой вещи.
В апелляционном определении СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 13.11.2019 по делу N 33-8116/2019 указано, что при отнесении произведенных улучшений к неотделимым следует руководствоваться таким критерием: если демонтаж улучшений приведет к невозможности использования этого арендованного имущества согласно его целевому назначению вследствие нарушения (утраты) первоначальных потребительских свойств и эксплуатационных характеристик, то данные улучшения являются неотделимыми. А отделимыми улучшениями можно считать те, которые отделяются от арендованного имущества без причинения ему вреда.
Однако если демонтированные элементы теряют возможность повторного использования, так как были приобретены уникальные характеристики в виде размеров и объемов для использования именно в данных помещениях, и повторное использование данных элементов в полном объеме невозможно, то такие улучшения являются неотделимыми (апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 13.11.2019 по делу N 33-8116/2019).
Аналогичная позиция приведена и в апелляционном определении СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 23.05.2018 по делу N 33-4502/2018: при установлении возможности отнесения улучшений к той или иной категории (отделимые либо неотделимые) необходимо учитывать не только техническую возможность физического отделения вещей и оборудования от части здания без вреда для имущества, но и возможность дальнейшего использования улучшений по прямому назначению.
Источник: https://www.audit-it.ru/